安省土地转让税怎么算：多伦多双重税与首购退税2026

在安省买房，除了首付和律师费，最大的一笔“过户成本”往往是土地转让税（Land Transfer Tax，LTT）。房子在多伦多市内的话，还要再交一份市政土地转让税（MLTT），等于同一套房交两次税。本文按安省财政部和多伦多市官网的规则，讲清楚税率怎么分档、首次购房者能退多少、2026 年 4 月起多伦多豪宅税率又涨了多少，并附几个常见房价的计算示例。截至 2026 年 10 月。

一、什么是土地转让税？谁来交、什么时候交

土地转让税是买方在房产过户登记时一次性缴纳的税，和每年交的地税（property tax）不是一回事。

• 谁交：买方。卖方不交。
• 什么时候交：成交（closing）当天，由买方律师在电子登记过户时代缴，钱从你打给律师的成交款里扣。
• 按什么算：按“对价”（value of consideration），通常就是成交价；新房的升级选项也算在内，HST 不计入。

全安省买房都要交省级 LTT；只有房子位于多伦多市（含北约克、士嘉堡、怡陶碧谷等原六市）才额外交 MLTT。密西沙加、万锦、列治文山、旺市等地只交省税。

二、安省 LTT 税率表（2017 年起沿用至今）

税率是累进的，每一档只对落在该区间的部分征税：

• 55,000 加元及以下：0.5%
• 55,000–250,000 加元：1.0%
• 250,000–400,000 加元：1.5%
• 400,000 加元以上：2.0%
• 2,000,000 加元以上，且土地上为一到两户独立住宅（single family residences）：2.5%

安省财政部给了速算公式，买普通住宅时最常用的是：

• 房价 40 万–200 万：LTT = 房价 × 2% − 3,525
• 房价 200 万以上（独立住宅类）：LTT = 房价 × 2.5% − 13,525

截至 2026 年 10 月，省级 LTT 税率和首购退税额度没有变化；2026 年省预算的购房优惠集中在新房 HST 退税上（详见本站另一篇楼花新房指南）。

三、多伦多 MLTT：2026 年 4 月起豪宅税率再上调

多伦多 MLTT 在 300 万加元以下与省税税率完全相同，所以在多伦多买房，大多数情况下等于交“双份”。300 万以上部分另有豪宅档，多伦多市议会于 2025 年 12 月 17 日通过修订，2026 年 4 月 1 日及之后成交的适用新税率：

• 300 万–400 万部分：4.40%（原 3.5%）
• 400 万–500 万部分：5.45%（原 4.5%）
• 500 万–1,000 万部分：6.50%（原 5.5%）
• 1,000 万–2,000 万部分：7.55%（原 6.5%）
• 2,000 万以上部分：8.60%（原 7.5%）

这些豪宅档只适用于含一到两户独立住宅的物业；公寓等其他住宅仍按 400 万以上 2.0% 封顶的普通税率。据 NOW Toronto 报道，市长邹至蕙表示新税率大约影响每年 0.5% 的买家（约 1,100 宗交易）。要注意判断依据是成交日而不是签约日。

另外，多伦多每宗 MLTT 交易收 102.56 加元＋HST 行政费（2026 年费率）。

四、首次购房者退税：省里最多 4,000，多伦多最多 4,475

首购退税是华人新移民最该用足的一项。省级和多伦多市的条件基本一致：

• 年满 18 岁；
• 成交后 9 个月内搬入作为主要住所；
• 本人从未在全世界任何地方拥有过住宅或住宅权益（在国内有过房也算），配偶在与你婚姻/同居期间也不能拥有过住宅；
• 须为加拿大公民或永久居民；成交时还不是的，可在成交后 18 个月内取得身份后再申请。

额度：

• 安省 LTT：最多退 4,000 加元，相当于房价前 368,000 加元部分免税。
• 多伦多 MLTT：最多退 4,475 加元，相当于前 400,000 加元部分免税。

实务要点：

1. 最省事的是在成交时由律师在电子登记里直接申报，当场少交，不需另交表格。
2. 成交时没申报的，可在 18 个月内补申请：省税走安省财政部网上服务，多伦多市税向市政府 MLTT 部门提交申请表、过户文件和身份、住址证明（水电账单不算住址证明），并另付手续费。
3. 和父母联名买房，退税按首购者自己的产权比例计算：父母非首购、子女首购、各占 50%，子女只能退最高额度的一半。

五、计算示例（按 2026 年 10 月税率）

例 1：多伦多 80 万加元公寓，非首购

• 安省 LTT：800,000 × 2% − 3,525 = 12,475
• 多伦多 MLTT：同样 12,475
• 合计：24,950 加元

例 2：同一套房，买家是首次购房者

• 安省：12,475 − 4,000 = 8,475
• 多伦多：12,475 − 4,475 = 8,000
• 合计：16,475 加元，比非首购少交 8,475

例 3：密西沙加 120 万加元独立屋，非首购

• 只交省税：1,200,000 × 2% − 3,525 = 20,475 加元
• 同价房若在多伦多市内，总税额翻倍为 40,950 加元。

例 4：多伦多 350 万加元独立屋，2026 年 4 月后成交

• 安省 LTT：3,500,000 × 2.5% − 13,525 = 73,975
• 多伦多 MLTT：300 万以内部分 61,475＋超出的 50 万 × 4.4% = 22,000，共 83,475
• 合计：157,450 加元；若在 2026 年 3 月 31 日前成交（旧税率 3.5%），MLTT 少 4,500 加元

以上为估算，实际以律师出具的成交结算单为准。

六、外国买家：还有更重的税和禁令

• 安省非居民投机税（NRST）：外国公民、外国公司等在全省买住宅，额外交房价的 25%（2022 年 10 月 25 日起）。
• 多伦多市非居民投机税（MNRST）：2025 年 1 月 1 日起，在多伦多再加 10%。
• 联邦外国人购房禁令：非加拿大人购买住宅的禁令已延长至 2027 年 1 月 1 日，其间有若干例外（如符合条件的工签持有人），具体以联邦官网为准。

持工签或学签、尚未拿到 PR 的读者，买房前务必请律师核对是否属于禁令例外、是否需交 NRST。

七、给买房华人的几点建议

1. 预算里单列这笔钱：银行贷款一般不含转让税，在多伦多买 100 万左右的房，非首购要准备约 3.3 万加元现金。
2. 先确认首购资格：“全球从未拥有过住宅”很多人会忽略，国内有房记录的，不符合条件，不要误报，否则会被追缴。
3. 夫妻共同上名：如果两人都是首购，退税额度按各自份额计算；一方不合格会影响整体退税，签约前和律师商量产权比例。

参考来源

• Ontario.ca – Calculating Land Transfer Tax
• Ontario.ca – Land Transfer Tax Refunds for First-Time Homebuyers
• Ontario.ca – Land Transfer Tax（含 NRST）
• City of Toronto – MLTT Rates & Fees
• City of Toronto – MLTT Rebate Opportunities
• NOW Toronto – Toronto approves higher land transfer taxes for luxury homebuyers
• McCarthy Tétrault – Two-Year Extension on the Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians