和买楼花不同，在安省买二手房（resale）节奏快、环节多：从拿到贷款预批，到出价、谈条件、交定金，再到律师过户、成交日结清费用，通常只有一到三个月。每一步出错都可能让你损失定金或多花冤枉钱。本文按 2026 年的规则，把买二手房的完整流程和成交日费用清单列出来。土地转让税和首购退税本站另有专文，这里只简单带过。
第一步：算清预算，拿贷款预批
看房之前，先找银行或贷款经纪拿预批（pre-approval）。预批会锁定一段时间内的利率（各家银行不同，常见 90–120 天），并告诉你大致能借多少。
压力测试
按联邦金融机构监管办公室（OSFI）的规定，截至 2026 年 10 月，向联邦监管银行申请非保险贷款时，要按“合同利率加 2%”或“5.25%”中较高者来审核还款能力。
首付与房贷保险
- 房价 50 万加元及以下：最低首付 5%；
- 50 万至 150 万加元：前 50 万付 5%，超出部分付 10%；
- 150 万加元及以上：至少 20%，且不能买房贷保险（2024 年 12 月 15 日起上限由 100 万提高到 150 万）。（上限按加拿大财政部 2024 年 10 月公告及 CMHC 页面写为 150 万；FCAC 首付页面截至 2026 年 10 月仍写 100 万，请以贷款方最新要求为准。）
首付低于 20% 必须买房贷保险（CMHC、Sagen 或 Canada Guaranty），保费可以加进贷款，但安省对保费征收 8% 省销售税，必须在成交时用现金支付，不能贷款。首次购房者和购买新建房的买家，保险贷款可选 30 年摊还期。
新移民、自雇人士、海外收入较多的买家，银行可能要求更多收入证明或更高首付，越早准备材料越好。截至 2027 年 1 月 1 日前，联邦禁止非加拿大人购买住宅的规定仍然有效，持工签、学签者要先确认是否属于豁免范围。（禁令延期信息依据本站土地转让税专文所引 McCarthy 律所资料，本篇未另行核实，请以加拿大政府最新公布为准。）
第二步：选经纪，了解 TRESA 新规
安省房地产经纪受安省地产局（RECO）监管。2023 年 12 月 1 日起实施的《房地产服务信托法》（TRESA）第二阶段带来几项与买家相关的变化：
- 经纪在你签约前必须给你一份 RECO 的消费者信息指南；
- 买卖双方使用同一家经纪公司时，可以各自指定专属经纪（designated representation），减少利益冲突；
- 卖家可以选择公开其他买家的出价（open offer），但不是强制，多数情况仍然是“盲拍”。
签买家代理协议（Buyer Representation Agreement）时，注意期限、服务范围和佣金条款，看不懂的地方可以要求经纪解释或请律师过目。
第三步：出价与附加条件
看中房子后，经纪会用安省地产协会（OREA）的标准表格起草买卖合同（Agreement of Purchase and Sale，APS），主要内容包括价格、定金、成交日、附带物品（chattels）和附加条件。
常见附加条件（conditions）
- 贷款条件（financing）：在约定天数内（常见 5 个工作日）拿到正式贷款批准，否则可以无责退出。
- 验房条件（home inspection）：请持证验房师检查屋顶、地基、电路、水管、暖通等，费用一般 400–600 加元。
- 公寓状况证明（status certificate）：买公寓时由律师审阅，看管理费、储备金、是否有特别征收或诉讼。
- 如需卖掉旧房才能买新房，可加卖房条件，但卖家接受度低。
多方竞价
大多伦多热门区域常见多方竞价（multiple offers）。为了胜出，有的买家会提交无条件出价（firm offer）。这意味着合同一经接受就必须成交，即使后来贷款批不下来或评估价低于成交价，差额也要自己补，否则可能失去定金并被追讨损失。建议：
- 出价前先做验房（pre-inspection），或查看卖家提供的验房报告；
- 确保预批有效，并和贷款方确认该房产类型可以贷款；
- 准备好估价不足时的备用资金。
第四步：交定金
- 定金金额由双方商定，大多伦多地区常见为房价的 5% 左右，通常在合同接受后 24 小时内（或约定时间内）以银行汇票或电子转账交给卖方经纪公司信托账户。
- 定金计入首付，成交时抵扣房款。
- 买家违约时，定金一般会被没收，卖家还可以追讨差价损失。
第五步：律师与产权保险
在安省，房产过户和贷款登记必须由律师办理。律师的主要工作：
- 审阅合同，查询产权（title search），确认没有未披露的抵押、留置权或欠税；
- 办理产权保险（title insurance），一般 300–500 加元，大多数贷款方要求购买；
- 核对房产税、水电燃气等预付或欠付费用，制作结算表（statement of adjustments）；
- 代收首付余款和贷款，计算并缴纳土地转让税，向土地登记处电子登记过户；
- 成交日拿到钥匙后，把交接文件交给你。
律师最好在出价前就联系好，尤其是买公寓需要审阅状况证明时，时间往往很紧。
成交日费用清单
除首付外，还要另外准备一笔现金应付成交费用，其中土地转让税占大头，多伦多市内买家因要交两份税会明显更高：（以下律师费、验房、产权保险等金额为 Mondaq 律所文章和 Not A Dream Realty 地产经纪博客给出的一般区间，非官方数据，实际以报价为准。）
- 土地转让税：安省一份，多伦多市内再加一份市政土地转让税；首次购房者可申请退税（详见本站另一篇指南）。
- 律师费及杂费：常见 1,500–2,500 加元（含查询、登记等费用，另加 HST）。
- 产权保险：约 300–500 加元。
- 房贷保险的 8% 省销售税：首付低于 20% 时现金支付。
- 验房费：约 400–600 加元；估价费：约 300–500 加元（部分银行承担）。
- 结算调整：卖家已预付的房产税、燃气费等按天分摊补回给卖家。
- 房屋保险：贷款方要求成交前出具保单。
- 搬家、换锁、开通水电网络：另行预算。
成交前后的提醒
- 成交前不要换工作、不要大额刷卡或申请新贷款，银行可能在放款前重新核查信用。
- 合同一般允许成交前做一到两次验收（pre-closing visit），检查附带物品和房屋状况是否与签约时一致。
- 成交后记得更新驾照、OHIP 地址，申请地址转寄，以及确认所在学区学校。
- 如果是买来出租，还要了解安省租务规定和租金收入报税。
本文信息整理自文末所列官方网站与媒体报道，截至 2026 年 10 月。政策、价格和日期可能随时调整，请读者在办理前自行向官方渠道确认最新情况。
参考来源
- OSFI – Minimum qualifying rate for uninsured mortgages
- Department of Finance Canada – Mortgage reform details (2024-10)
- CMHC – What is mortgage loan insurance
- FCAC – How much you need for a down payment
- CTV News – Ontario real estate law update with open bidding option enters into force
- Mondaq – A guide to closing costs for first-time homebuyers in Ontario
- Not A Dream Realty – Complete guide to closing costs in Ontario 2026